Estructura y Evolución de las Zonas Urbanas
El Centro Histórico y el CBD
Partiendo del centro de la imagen, observamos que en él se sitúa el centro histórico de calidad, una zona urbanizada desde el origen de la ciudad hasta el inicio de la industrialización, a mediados del siglo XIX. A partir de esa fecha, se edifican los barrios obreros y el ensanche burgués. El centro histórico ha sufrido a lo largo de la historia diversas transformaciones en cuanto a su plano, trama urbana, edificaciones y usos del suelo.
Durante la época industrial, el casco antiguo experimentó una progresiva terciarización, iniciada en el primer tercio del siglo XX y culminada en la década de 1960. Este proceso consolidó el casco antiguo como centro comercial y de negocios de la ciudad, atrayendo actividades capaces de rentabilizar el alto precio del suelo, tales como sedes bancarias, grandes empresas, instituciones públicas, comercios de lujo, grandes hoteles y centros de ocio y culturales. Las actividades financieras y bancarias, concentradas en esta zona, dieron origen en muchas grandes ciudades al denominado CBD (Central Business District), representado en la gráfica como “oficinas y servicios centrales”. Esta área se caracteriza por el mayor precio del suelo de toda la ciudad, solo asumible por grandes corporaciones bancarias y financieras o multinacionales, y por una edificación vertical muy elevada, típica de las sedes de estas grandes entidades.
El Centro Degradado: Transformación Postindustrial
En la época postindustrial, la segregación funcional se ha acentuado en esta zona central de la ciudad. Se distinguen los sectores renovados, que mantienen su especialización terciaria, y los degradados, que pierden los usos tradicionales (como el comercio de artículos cotidianos o pequeños talleres) e incorporan otros, como el ocio de baja calidad. En la gráfica, esta área aparece como el centro degradado, con un precio del suelo significativamente inferior al del centro histórico y al del CBD. En estas áreas, las políticas de rehabilitación promueven la recuperación del comercio tradicional y la implantación de nuevos usos, como el turístico-cultural, que constituye una de las bases de las políticas de promoción urbana actuales.
Barrios Obreros e Industriales: De la Producción a los Servicios
Continuando hacia la izquierda de la gráfica, encontramos los barrios obreros e industriales (suburbio, polígono de viviendas, bloques de viviendas). Los usos del suelo en estas zonas han variado desde su creación, evolucionando de residencias obreras, industrias, almacenes y talleres a ser renovados en la actualidad, con el desplazamiento de la actividad industrial a lugares más periféricos (como se aprecia en la gráfica con el polígono industrial en el extrarradio urbano). Más recientemente, el suelo en estos barrios ha sido ocupado por usos terciarios (oficinas, centros comerciales, etc.).
Zonas de Menor Precio: Polígonos Industriales e Infravivienda
Más allá de estas zonas de bloques de viviendas (muchos de ellos de protección oficial o planificados durante el desarrollismo para albergar al éxodo rural), se encuentran las áreas de menor precio del suelo: los polígonos industriales y las zonas de infravivienda, caracterizadas por la ausencia de servicios y organización urbanística, y por un uso residencial marginal.
El Ensanche Burgués: Expansión y Terciarización
Partiendo del área de oficinas y servicios centrales hacia la derecha de la gráfica, encontramos el ensanche burgués. Creados durante la época industrial del siglo XIX, los ensanches respondían a los deseos de crecimiento urbano de la burguesía, presentando un plano regular y una dotación de servicios completa (pavimentación, alcantarillado, abastecimiento de agua, espacios verdes). Inicialmente, el uso del suelo fue residencial de calidad. Sin embargo, hoy en día estas áreas se han integrado en el espacio central urbano, por lo que los ensanches han adoptado funciones terciarias que se extienden desde el centro histórico a sus calles principales (comercios, oficinas). De ahí que el precio del suelo en estas zonas sea tan elevado.
La Colonia Jardín: Residencia de Calidad y Espacios Verdes
La colonia jardín (o ciudad jardín, como fueron concebidos originalmente estos espacios a finales del siglo XIX) sigue manteniendo un elevado precio del suelo. Actualmente de uso residencial de calidad, fueron concebidas en su época como colonias residenciales para el proletariado, dado que los ensanches eran los espacios de la burguesía. Su objetivo era poner en práctica las ideas de los urbanistas británicos, quienes destacaban los beneficios de los espacios verdes y del contacto con la naturaleza, buscando eliminar las viviendas insalubres del extrarradio. Hoy en día, son lugares de residencia de clase alta con un elevado precio del suelo, ya que sus espacios ajardinados les confieren una alta calidad en una ubicación no demasiado alejada del centro urbano.
La Periferia Urbana: Diversidad de Usos y Precios
Continuando hacia la periferia urbana, los polígonos de viviendas de calidad presentan un uso residencial y un precio del suelo más bajo. Este precio se reduce aún más en las áreas destinadas a centros comerciales (con funciones comerciales, de ocio y otros usos terciarios), para volver a subir en las urbanizaciones residenciales. Estas últimas son áreas de uso residencial de alto nivel, con viviendas unifamiliares rodeadas de espacios verdes y jardines, y que cuentan con una excelente conexión por autovías y líneas de transporte con los espacios centrales y los servicios más importantes. La calidad constructiva y urbanística, junto con la exclusividad del entorno, hacen que el precio del suelo sea muy elevado en estas áreas de la periferia urbana. En algunos casos, estas urbanizaciones conectan con pequeños núcleos rurales preexistentes que pueden incluso pertenecer a municipios colindantes.