La Hipoteca Inmobiliaria: Concepto, Caracteres y Objeto
La hipoteca es un derecho real limitado que se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación. Recae sobre bienes inmuebles que permanecen en posesión de su dueño y que, en caso de incumplimiento, permiten al acreedor obtener satisfacción de su crédito con el importe que se obtenga del bien hipotecado.
Su regulación básica se encuentra en la Ley Hipotecaria (LH) y en los artículos 1874 a 1880 del Código Civil (CC).
Características de la Hipoteca
La hipoteca presenta los siguientes caracteres esenciales:
- Es un derecho real inmobiliario.
- Posee una función de garantía y es de carácter accesorio respecto a la obligación principal.
- Está vinculada a su publicidad registral, lo que permite a terceros conocer si una finca se encuentra gravada y en qué condiciones.
- Principio de Determinación o Especialidad: Los artículos 119 a 121 de la LH prohíben las hipotecas generales (aquellas que afectan a todo el patrimonio del deudor), estableciendo que la hipoteca debe recaer necesariamente sobre bienes concretos y perfectamente determinados.
- Principio de Indivisibilidad (artículo 122 LH): La hipoteca subsiste íntegra mientras no se cancela, de forma que, aunque haya un pago parcial de la deuda, sigue afectando a todas las partes del inmueble hasta que no se extinga totalmente.
- Es un derecho transmisible.
Objeto de la Hipoteca: Bienes y Derechos Hipotecables y No Hipotecables
Los artículos 1874 del Código Civil y 106 de la Ley Hipotecaria establecen que pueden hipotecarse los bienes inmuebles susceptibles de inscripción registral y los derechos reales inmobiliarios que sean enajenables.
Bienes y Derechos No Hipotecables
El artículo 108 de la LH prohíbe que sean hipotecables:
- Las servidumbres, a menos que se hipotequen junto con el predio dominante, con excepción de la servidumbre de aguas.
- El usufructo legal del cónyuge viudo.
- Los derechos de uso y habitación, por ser derechos personalísimos e intransmisibles.
Bienes y Derechos Limitadamente Hipotecables
El artículo 107 de la LH indica los derechos que pueden ser objeto de hipoteca con ciertas particularidades:
- Nuda Propiedad: Puede ser hipotecada con la especialidad de que, cuando se consolide la plena propiedad, la hipoteca se extenderá sobre esta.
- Usufructo: La hipoteca se extingue cuando se extinga el usufructo, siempre que la extinción se deba a un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si no fuera así, la hipoteca continuará todo el tiempo que teóricamente le restara.
- Derecho de Superficie.
- Bienes ya hipotecados.
- Derecho de Hipoteca (subhipoteca).
- Bienes adquiridos con pacto de retroventa: El comprador de un bien lo adquiere, pero sometiéndolo a la condición de que el vendedor se reserva la facultad de recuperarlo durante un tiempo y por un precio definido. En este caso, el dominio adquirido por el comprador puede ser hipotecado, pero si el vendedor ejercita el retracto, el objeto de la hipoteca sufre un cambio, dejando de ser el bien y pasando a ser, por subrogación legal, el precio recibido.
- Derecho de Retracto Convencional: El objeto de la hipoteca es el derecho de retracto. La especialidad es que el acreedor hipotecario no puede proceder contra esos bienes sin retraerlos previamente en nombre del deudor, anticipando, además, la cantidad correspondiente para ello.
- Pisos y Locales.
- Bienes litigiosos: Siempre que la demanda origen del pleito se haya anotado en el registro, o se haga constar el conocimiento por el acreedor, la hipoteca quedará pendiente del resultado del pleito.
Extensión de la Hipoteca
La extensión de la hipoteca puede ser de dos tipos:
Extensión Legalmente Natural de la Hipoteca
Según los artículos 109 y 110 de la LH, aunque no se pactara expresamente, la hipoteca se extiende a:
- Las accesiones naturales.
- Las mejoras.
- Las indemnizaciones debidas al propietario por razón de la finca.
Extensión Convencional de la Hipoteca
El artículo 111 de la LH posibilita que la hipoteca se extienda a determinados bienes si hay pacto expreso de las partes en ese sentido. Estos bienes son:
- Inmuebles por destino.
- Frutos que el bien produzca.
- Rentas vencidas y no satisfechas en el momento del vencimiento de la obligación.
En la situación del tercero que adquiere la cosa hipotecada, la hipoteca no se extiende a las obras o mejoras que realice en la cosa, así como a los objetos añadidos y rentas que pertenezcan al nuevo propietario. En cambio, sí que se extiende a las obras de mantenimiento y conservación.
En este último caso, los bienes que se puedan desprender o separar, los retirará el tercero en caso de ejecución de la hipoteca. Si los bienes no se pueden desprender, el tercero solo tiene derecho al importe de estos bienes que salen junto con el bien hipotecado en la subasta, cobrándose en primer lugar este tercero.
La Renta Vitalicia
La renta vitalicia es un contrato que obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de personas determinadas, a cambio de un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere con la carga de la pensión.
Características de la Renta Vitalicia
- Es un contrato bilateral.
- Es consensual.
- Es aleatorio.
- Es no formal (principio de libertad de forma).
Requisitos de la Renta Vitalicia
- Elemento de incertidumbre: La duración de la vida de la persona contemplada.
- Existe la posibilidad de que, si la vida dura mucho, los bienes entregados no sean suficientes y la pensión no resulte equitativa.
- La vida contemplada puede ser la de quien entrega los bienes, la de un tercero ajeno o la de varias personas.
Elementos de la Renta Vitalicia
Elementos Personales (Sujetos)
- El contratante de la renta (quien paga el capital).
- El deudor de la renta.
- El pensionista favorecido.
- La persona cuya vida se contempla.
Para todos los sujetos se exige capacidad para contratar.
Elementos Reales
- El capital (derechos, bienes muebles e inmuebles de los que se sea titular).
- La renta o pensión que debe entregarse en dinero.
Elementos Formales
Se rige por el principio de libertad de forma.
Efectos de la Renta Vitalicia
- El obligado a entregar el capital responde por evicción y vicios ocultos.
- La entrega de la pensión debe ser fija y determinada, aunque la legislación indique que es anual.
- No puede reclamarse la pensión sin justificar la existencia de la persona sobre cuya vida esté constituida.