El Contrato de Compraventa: Un Tipo Contractual Básico

Concepto de Compraventa

La compraventa es un contrato dirigido a transmitir la propiedad de la cosa sobre la que recae. Desde el punto de vista económico, la compraventa es el intercambio de cosa por precio. Desde el punto de vista jurídico, es el acuerdo mediante el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa a cambio de un precio (Artículo 1445 del Código Civil).

La Opción de Compra

La opción de compra es el derecho que le corresponde a un sujeto, llamado beneficiario, a exigir de otro, al que llamamos concedente de la opción, la celebración de una compraventa que previamente precisaron en sus elementos esenciales.

Perfección y Ejecución de la Compraventa

Para estudiar el contrato de compraventa, vamos a partir de la distinción entre perfección y ejecución del contrato. El contrato de compraventa se perfecciona o nace cuando las dos partes, vendedor y comprador, están de acuerdo sobre la cosa y sobre el precio, sin necesidad de que una u otra se hayan entregado. Cuando ya se entrega la cosa y la otra persona paga el precio, es cuando estamos ejecutando el contrato.

Prohibiciones de Comprar y Vender (Artículo 1459 del Código Civil)

Al contrato de compraventa le son aplicables las reglas generales sobre capacidad de contratar. Como una cuestión distinta a la de la capacidad, se debe mencionar la existencia de prohibiciones de comprar y vender. Las leyes prohíben comprar a quienes se encuentran en determinadas circunstancias respecto de los bienes o respecto de su dueño, y lo hacen unas veces en interés del vendedor y otras por razones de ética social y orden público. Las prohibiciones, que no deben ser confundidas con la falta de capacidad, tienen que estar expresamente establecidas y ser objeto de una interpretación restrictiva.

El Objeto del Contrato: La Cosa y el Precio

Por lo que respecta a la cosa, se estima que está determinada no solo cuando la compraventa recae sobre un objeto único e irrepetible, sino también cuando se han señalado las circunstancias que debe reunir, aun cuando sean comunes a otros objetos.

En cuanto al precio, no es imprescindible que su cuantía esté fijada de antemano; también vale que se determine conforme a los criterios previstos en el contrato. Como el resto de los contratos, la compraventa puede recaer sobre una cosa futura, esto es, sobre una cosa inexistente al tiempo de su celebración pero que las partes prevén que llegue a existir.

La Forma del Contrato

La compraventa es un contrato consensual, esto es, un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento de vendedor y comprador, sin necesidad de forma especial alguna. Rige el principio general de libertad de forma, lo que no excluye que en ocasiones las leyes, para tutelar ciertos intereses, exijan que la compraventa se celebre por escrito; así ocurre, por ejemplo, en el caso de las compraventas sometidas a la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles.

Las Obligaciones de las Partes

Las obligaciones derivadas del contrato deben cumplirse en el momento acordado por las partes. A falta de pacto, habrá de estarse a lo previsto en las leyes o a lo que resulte de los usos.

Obligaciones del Comprador

El comprador está obligado a pagar el precio. De manera excepcional, la ley autoriza al comprador a suspender el pago del precio, a pesar de haber llegado la fecha de vencimiento de esta obligación.

Obligaciones del Vendedor

El vendedor está autorizado por la ley a no cumplir su obligación de entrega y saneamiento (en condiciones de que pueda ser disfrutado sin evicción o vicios ocultos, según los Artículos 1474 y 1484 del Código Civil) de la cosa, a pesar de haber llegado el momento previsto para ello.

Salvo que las partes lo hayan excluido, el vendedor responde por evicción; esto es, está obligado a entregar al comprador que se ha visto privado de la cosa por efecto de una sentencia judicial: el valor de la cosa, sus frutos o rendimientos, las costas del pleito y los gastos del contrato.

En el supuesto en que la cosa vendida no sea apta para su uso, es decir, si hay un cumplimiento defectuoso, las leyes conceden al comprador una determinada protección, pero esta protección no es la misma en todos los casos, sino que varía en función de distintos factores.

Efectos de la Ejecución del Contrato: La Transmisión de la Propiedad (Artículo 1473 del Código Civil)

En el derecho español, la mera celebración del contrato de compraventa no transmite la propiedad de la cosa. En cuanto a la transmisión de la propiedad, rige la teoría del título y el modo, consagrada en el Artículo 609 del Código Civil. El contrato es simplemente el título generador de obligaciones y la entrega es el modo mediante el cual se transfiere la propiedad.

La regla conforme a la cual la entrega de la cosa vendida convierte al comprador en dueño tiene algunas excepciones:

• En primer lugar, el pacto de reserva de dominio, que es el acuerdo por el que vendedor y comprador excluyen la transmisión de la propiedad a pesar de efectuarse la entrega de la cosa.
• En segundo lugar, la transmisión de la propiedad no se produce si el vendedor no es dueño de la cosa que entrega al comprador.
• Finalmente, la entrega de la cosa vendida puede no convertir al comprador en propietario si ha tenido lugar una doble venta, es decir, si un mismo objeto es vendido a dos sujetos distintos.

Causas de Extinción del Contrato de Compraventa

Desistimiento

Solo puede entenderse que hay una facultad de desistimiento de origen convencional en los casos en los que la voluntad de vendedor y comprador al respecto es clara. Pero en la venta de bienes inmuebles no siempre es fácil dilucidar si hay o no una facultad de desistimiento de origen convencional, debido a que es frecuente que, en el momento de perfeccionarse el contrato, el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras. Según lo dispuesto en el Artículo 1454 del Código Civil, esto significaría que el vendedor puede desligarse del contrato devolviendo las arras duplicadas, y que el comprador puede desvincularse del contrato perdiendo las arras.

En cuanto al desistimiento de origen legal, en el ámbito de la compraventa se suele establecer para proteger al comprador consumidor.

Resolución

De todas las particularidades concernientes a la resolución del contrato de compraventa, la de mayor interés práctico es la contenida en el Artículo 1504 del Código Civil, referido a la compraventa de inmuebles y aplicable incluso en los supuestos en los que se haya pactado una condición resolutoria expresa.

Retracto

Retracto Convencional

El retracto convencional es el derecho que corresponde al vendedor de recuperar la cosa vendida mediante el reembolso al comprador del precio de la venta, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Retracto Legal

Distinto del retracto convencional es el retracto legal, que puede ser definido como el derecho que la ley atribuye a ciertas personas que se encuentran en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, situándose en el lugar del comprador.