Elementos del Negocio Jurídico
Elementos Esenciales del Negocio Jurídico
Para la existencia y validez de un negocio jurídico, se requieren ciertos elementos fundamentales:
1. Declaración de Voluntad
Se distingue entre la Voluntad (el deseo interno del sujeto, lo esencial) y la Declaración de Voluntad (la exteriorización de ese deseo). Para que la voluntad se forme correctamente, debe haberse manifestado de manera racional, libre y consciente. De lo contrario, pueden surgir vicios que la invalidan.
Vicios de la Voluntad y del Consentimiento
- Vicios de la Voluntad (Afectan la formación interna):
- Error Motivo: Vicio que afecta la voluntad, formándose anormalmente porque el sujeto cree algo que no se corresponde con la realidad. La voluntad no se habría formado si se hubiera conocido la verdad.
- Dolo: Vicio donde una tercera persona induce al sujeto a una falsa representación de las circunstancias del negocio mediante el engaño.
- Intimidación: Uso de coacción o miedo psicológico para obtener un consentimiento.
- Vicios del Consentimiento (Afectan la exteriorización):
- Violencia Física: Se ejerce fuerza física (golpes), el sujeto sabe lo que quiere, pero actúa de otra manera por obligación.
- Dolor Obstativo: El sujeto piensa una cosa y dice otra (ej. dice “mil” queriendo decir “cien”).
- Simulación: Existe la voluntad de realizar un negocio jurídico concreto, pero se declara querer realizar otro, generalmente por motivos fiscales.
2. Objeto
El objeto del negocio debe ser necesariamente:
- Posible.
- Determinado o determinable.
- Lícito (algo que se pueda conseguir legalmente).
3. Causa
Es el porqué del negocio jurídico, que responde a dos finalidades principales:
- Obtener un contravalor (en negocios onerosos).
- Enriquecer a otra persona gratuitamente (en negocios gratuitos).
Elementos Accidentales del Negocio Jurídico
Son figuras cuya incorporación al negocio depende de la voluntad de las partes. Una vez añadidas, son de obligado cumplimiento.
La Condición
Es una limitación impuesta a la declaración de voluntad, en virtud de la cual los efectos jurídicos del negocio dependen de un acontecimiento incierto.
- Condición Suspensiva: El negocio no produce efectos hasta que la condición se cumple.
- Condición Resolutoria: El negocio jurídico extingue o deja de producir efectos cuando se cumple la condición.
El Término
En este caso, el acontecimiento del que dependen los efectos es cierto.
- Término Inicial: El contrato no tiene validez hasta que llega ese acontecimiento cierto.
- Término Final: El negocio produce efectos y se extingue cuando llega el momento señalado.
El Modo
Es una obligación, una carga o un gravamen que puede imponerse al beneficiario de un negocio a título gratuito (quien recibe sin dar nada a cambio).
Regulación de los Apartamentos Turísticos
Distinción Conceptual
La mayoría de normativas distinguen entre los Apartamentos Turísticos propiamente dichos y las Viviendas Turísticas Vacacionales.
Apartamentos Turísticos (Explotación Empresarial)
Son definidos generalmente como:
- Bloques: Edificios integrados por apartamentos ofrecidos en su totalidad para su explotación por una empresa.
- Conjuntos: Apartamentos turísticos situados en uno o varios edificios, o villas/chalets similares, ofrecidos por un empresario para su explotación.
Se ofrecen de forma habitual con motivos vacacionales o turísticos y están dotados de mobiliario, instalaciones y servicios para su inmediata ocupación.
Viviendas Turísticas Vacacionales (Alquiler Particular)
Son unidades aisladas (apartamentos, villas, chalets y similares con mobiliario) ofrecidas por particulares en régimen de alquiler por motivos vacacionales o turísticos.
Autorización Administrativa y Comunicación
Apartamentos Turísticos
Necesitan una autorización administrativa para operar, permitiendo a la administración controlar el servicio prestado por la empresa.
Documentación Requerida para la Autorización
- Documento acreditativo de la personalidad física (DNI) o jurídica (CIF) del titular explotador. (A menudo se requiere la escritura de constitución de la sociedad).
- Si la empresa explotadora no es la titular de los apartamentos, se debe aportar el contrato que le faculta para alquilarlos.
- Proyecto a escala señalando la distribución de apartamentos y las instalaciones de uso general.
- Relación numerada de cada apartamento.
- Documentos acreditativos del cumplimiento de requisitos mínimos en materia de infraestructuras.
- Documento que justifique el cumplimiento de la normativa de prevención de incendios (informe de Bomberos).
- Identificación del director o representante del establecimiento (dependiendo del volumen). Es el responsable en materia turística.
- Cualquier otro documento que se considere relevante.
El plazo de respuesta de la administración es de dos meses; el silencio administrativo es negativo. Se puede solicitar una autorización provisional, siendo la definitiva concedida tras la comprobación in situ de la coincidencia entre lo declarado y la realidad.
Viviendas Vacacionales
No requieren autorización, pero sí es obligatorio comunicarlo a la administración.
Clasificación y Fianzas
Clasificación
En la mayoría de Comunidades Autónomas (CC. AA.), se clasifican en categorías como Lujo, 1ª, 2ª y 3ª, utilizando un sistema de 1 a 4 llaves (Cataluña admite hasta 5 llaves).
La Fianza
La fianza es exigida generalmente cuando la empresa explotadora no es la titular de los apartamentos, ni el titular es una administración de fincas. Si el titular es agente de la propiedad inmobiliaria, no se exige fianza.
Ejemplo de fianzas en Cataluña (a depositar en la administración o inmovilizado bancario):
- Hasta 10 apartamentos: 6.000 €.
- Entre 11 y 30: 15.000 €.
- Entre 31 y 60: 30.000 €.
- De 61 en adelante: 40.000 €.
Dirección y Precios
Director de los Establecimientos
La figura del director es obligatoria en los siguientes supuestos:
- Apartamentos de lujo y primera categoría con más de 30 apartamentos.
- Apartamentos de 2ª y 3ª categoría con más de 50 apartamentos.
Precios y Servicios Incluidos
Los precios son libres, determinados por la Ley de la Oferta y la Demanda. Sin embargo, deben comunicarse a la administración con un año de antelación y no pueden variar durante ese periodo.
Los servicios que deben estar incluidos mínimamente son:
- Suministros básicos: Luz, agua, calefacción.
- Limpieza y mobiliario en condiciones.
- Lavandería.
- Servicios comunes (piscinas, pistas de tenis, etc.).