V. La Venta de Cosa Ajena
Se ha planteado en la doctrina y en la jurisprudencia si es obligación del vendedor transmitir la titularidad jurídico-real —por norma general, la titularidad— sobre la cosa vendida.
Un sector entiende que la obligación generada por la compraventa perfecta es la de transmisión de la propiedad. Para este sector, la compraventa tendría una eficacia esencialmente transmisiva.
Otro sector considera que la compraventa solo genera la obligación de entregar la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Para este sector, la compraventa tiene una eficacia meramente obligatoria. Esta tesis está avalada por nuestro Derecho en cuanto que no hay ninguna norma que exija que el vendedor sea dueño de la cosa vendida.
En la jurisprudencia también hay división de opiniones. El Tribunal Supremo (TS) en ocasiones se ha mostrado favorable a la existencia de la obligación transmisiva, negando, por tanto, validez a la venta de cosa ajena. Otra línea, por el contrario, niega la esencialidad de la obligación de transmitir en el contrato de compraventa. Podemos considerar en la actualidad que esta es la jurisprudencia correcta.
2. Fase Preparatoria de la Compraventa
Las partes, el vendedor y el comprador, pueden acordar un precontrato de venta o compra, en lugar de suscribir una compraventa con carácter definitivo. Precisamente, la categoría de precontrato tiene su manifestación en la promesa de venta, la promesa de compra y en la promesa de venta y compra. También existe la figura de la opción de compra, que es un contrato con características propias. El contrato de promesa de venta y compra tiene difícil encaje en la teoría general del contrato. Además, es un contrato de poca utilidad práctica, sobre todo si se parte de la concepción de la compraventa como un contrato meramente obligatorio. No hay que obligarse previamente para transmitir después la propiedad, sino que la misma compraventa es creadora de un vínculo obligatorio. No obstante, el artículo 1451 del Código Civil (CC) regula expresamente la promesa de vender o comprar. En la doctrina se discute si estas promesas solo obligan a contratar o llegan a tener la fuerza de una compraventa en el sentido de que se puede exigir el cumplimiento de lo pactado. El artículo 1451 comprende dos situaciones diferentes: las promesas unilaterales (de vender o comprar) y la promesa bilateral.
La Promesa Unilateral de Vender (o de Comprar)
Esta promesa tiene muchas semejanzas con la opción de compra; incluso para algunos autores, y también para la jurisprudencia, son figuras que se pueden equiparar. En virtud de esta promesa, la parte promisoria puede ejercitar o no la facultad de comprar (o de vender). Se ejercita mediante una declaración de voluntad, dentro del plazo señalado según la promesa, siendo la declaración recepticia. El incumplimiento de esta promesa por parte del promitente da lugar, según un amplio sector de la doctrina, solo a la indemnización.
La Promesa Bilateral de Compra y Venta
En esta promesa el compromiso es recíproco: cada parte tiene derecho a hacer cumplir a la adversa la venta o compra prometida. Según una corriente jurisprudencial, cabe la ejecución forzosa del contrato si la otra parte no accede al cumplimiento de lo prometido.
3. La Perfección de la Compraventa
El artículo 1450 del Código Civil (CC) subraya claramente el carácter consensual de la compraventa. Basta que haya una oferta y una aceptación sobre la cosa y el precio para que la compraventa esté perfeccionada. La entrega no tiene que producirse simultáneamente, pudiendo ser diferida para un momento posterior. Con la entrega se produce lo que se llama la consumación o ejecución de la compraventa. El momento de la perfección de la compraventa viene determinado por las reglas contenidas en el artículo 1262 del CC. La perfección surte efectos más o menos inmediatos. El momento de la perfección de la compraventa puede quedar sujeto a una condición suspensiva. En este caso, la perfección queda postergada a un momento posterior, pero es necesario que se cumpla la condición suspensiva. El artículo 1453 del CC también es relevante aquí.
Venta en Calidad de Ensayo y Venta Ad Gustum
Podemos estudiar aquí la venta en calidad de ensayo y la venta ad gustum porque son contratos que, por norma general, están sujetos a una condición suspensiva. Para un sector de la doctrina, son contratos diferentes. En la venta en calidad de ensayo, el comprador tiene la facultad de probar la cosa vendida para asegurarse de que la misma reúne las cualidades previstas en la compraventa. En la venta ad gustum, el comprador realiza la prueba de la cosa vendida para ver si le agrada, pudiendo rechazarla si no es de su gusto. En la primera deben valer los criterios objetivos; en la segunda, por el contrario, hay que atenerse a los criterios subjetivos del comprador. Algún sector de la doctrina, sin embargo, considera que el artículo 1453 del Código Civil (CC) solo contempla una figura: la venta a prueba. Abonan su tesis en los antecedentes históricos y en que no tiene ningún fundamento establecer dos regímenes diferentes: uno para la venta a ensayo y otro para la venta ad gustum.